Le calcul du taux d’assurance de prêt

Caractéristiques du prêt immobilier

Le taux d’assurance de prêt immobilier ou TAEA est tout d’abord fonction du montant et de la durée du prêt contracté par l’emprunteur. Il va sans dire que plus le montant du prêt immobilier sera élevé, plus le taux d’assurance de prêt immobilier augmentera. De même, un emprunteur se verra affecter un TAEA plus élevé s’il a contracté un prêt immobilier sur une longue période.

Profil de l’emprunteur : âge, état de santé, profession et activités de loisirs

Pour le calcul du TAEA, les établissements bancaires et assureurs tiennent compte de l’âge du souscripteur, de son état de santé, de sa profession ainsi que de ses activités de loisirs.

■ Plus un souscripteur avance en âge, plus l’organisme assureur considérera qu’il présente un niveau de risque accru et plus le TAEA sera élevé, induisant de fait des échéances de remboursement mensuelles plus importantes.

■ L’état de santé de l’emprunteur est un critère clé pour calculer le taux d’assurance de prêt immobilier. C’est pourquoi il est demandé aux futurs assurés de compléter un questionnaire de santé lors de la constitution de leur dossier. S’il s’avère qu’il présente des risques de santé élevés, l’emprunteur devra payer plus cher son assurance de prêt immobilier (surprimes) ou bien se verra appliquer des exclusions de garantie. À noter que le TAEA sera également plus élevé pour les fumeurs en raison des dommages du tabagisme sur la santé.

■ Le TAEA sera également plus ou moins élevé selon que l’emprunteur court des risques particuliers dans sa vie professionnelle. Ainsi, un emprunteur effectuant de nombreux déplacements à l’étranger dans le cadre de son travail se verra appliquer un TAEA plus élevé qu’un emprunteur dont le travail est sédentaire. Certaines professions sont particulièrement concernées : trouver une assurance emprunteur pour un policier peut s’avérer plus complexe que pour une personne dans l’administration.

■ Enfin, le TAEA sera plus ou moins élevé selon que vous pratiquez des activités de loisirs présentant ou non des risques. Ainsi, un assuré pratiquant un sport extrême tel que le parachutisme se verra appliquer un TAEA plus élevé qu’une personne faisant de la course à pied.

Type de contrat : assurance de groupe vs. assurance individuelle

Le calcul du TAEA varie également en fonction du type de contrat d’assurance. En effet, le taux d’assurance de prêt immobilier sera plus ou moins élevé selon que le souscripteur aura choisi l’assurance de groupe de sa banque ou bien une assurance individuelle dans le cadre de la délégation d’assurance. La différence de coût entre une assurance individuelle et une assurance de groupe peut aller du simple au triple pour un même profil d’emprunteur : c’est souvent le meilleur moyen pour souscrire une assurance de prêt moins chère que celle proposée par défaut.

Par exemple, un couple de primo-accédants pourra obtenir un TAEA de 0,15 % s’il opte pour une assurance individuelle alors que dans le cas d’une assurance de groupe, le TAEA pourra atteindre 0,50 %.

Dans le cas d’une assurance de groupe, le taux d’assurance de prêt immobilier est basé sur le principe de la mutualisation des risques. Il est calculé en fonction du capital initial et reste fixe jusqu’à la dernière échéance du prêt immobilier.

Dans le cas d’une assurance individuelle, le calcul TAEA est généralement basé sur le capital restant dû. L’organisme assureur se réfère à un tableau d’amortissement pour réviser le TAEA tous les 12 mois.

Sachez que le TAEA peut considérablement varier d’un organisme assureur à un autre. Il convient donc d’examiner attentivement les grilles tarifaires de chaque organisme assureur et de faire jouer la concurrence.

Cette étude pouvant être chronophage et fastidieuse, vous avez également la possibilité de vous adresser à un courtier en assurances tel que PREVIDIAL. Fort de sa longue expérience et de son équipe dédiée de professionnels, PREVIDIAL saura vous dispenser des conseils avisés et vous accompagner dans la recherche d’une assurance de prêt immobilier au TAEA le plus avantageux pour vous.

Si vous avez opté pour l’assurance de groupe de votre banque, sachez que votre choix n’est pas irréversible. Il vous est en effet possible de changer d’assurance si vous considérez que votre TAEA est trop élevé.

En vertu de la loi Lagarde (2010), l’emprunteur n’est plus tenu d’accepter le contrat d’assurance de groupe proposé par la banque lui accordant un prêt immobilier. Sous réserve qu’il y ait équivalence des garanties, il peut en effet choisir une assurance de prêt immobilier auprès d’un autre établissement prêteur. Cette mesure appelée délégation d’assurance visait à faire baisser les taux appliqués par les compagnies d’assurance.

La loi Hamon (2014) a été adoptée dans la lignée de la loi Lagarde pour accroître la concurrence entre les assureurs et ainsi faire diminuer le coût des assurances de crédit immobilier.

Grâce à la loi Hamon, l’emprunteur souhaitant résilier son assurance de crédit immobilier actuelle afin d’en trouver une moins chère peut le faire plus aisément et plus rapidement. Pour ce faire, il doit respecter certaines conditions. D’une part, la substitution de l’assurance doit être effectuée dans les douze mois suivant la signature de l’offre de prêt. D’autre part, le contrat de substitution doit présenter des garanties aux moins équivalentes à celles du contrat initial.

Enfin, si l’emprunteur a souscrit une assurance de crédit immobilier il y a plus de 12 mois, la loi Bourquin (2017) lui permet de changer d’assurance chaque année, à la date d’anniversaire de son prêt immobilier, sous réserve qu’il propose un contrat aux garanties équivalentes.

Il existe deux modes de calcul du taux d’une assurance prêt immobilier. Le taux d’assurance de prêt immobilier peut être calculé soit sur la base du capital emprunté, soit sur la base du capital restant dû. Tandis que le taux d’assurance de prêt immobilier varie dans le premier cas de figure, il reste invariable pendant toute la durée de l’emprunt dans le second cas de figure.

Calcul du TAEA sur la base du capital restant dû

Dans le cadre d’un prêt immobilier, le capital restant dû désigne, à un instant précis, la part du capital initialement emprunté qu’il vous reste à rembourser. Cette méthode de calcul est privilégiée par les compagnies d’assurance proposant des contrats d’assurance individuelle.

Le montant des cotisations est lié ici à l’amortissement du capital initial de l’emprunt. Durant les cinq premières années de souscription, les primes d’assurance sont élevées en raison du paiement des intérêts et du faible amortissement du prêt. En revanche, à l’approche de l’échéance du prêt immobilier, les cotisations diminuent pour arriver proches de 0 en fin de prêt.

Ce système dégressif s’avère particulièrement avantageux sur la durée, si vous pensez aller jusqu’au bout de votre financement.

Calcul du taux d’assurance de prêt sur la base du capital initial

Également appelé « capital emprunté », le capital initial désigne la somme que vous avez empruntée lors de la souscription de votre prêt immobilier. Il s’agit du mode de calcul que l’on retrouve dans la majorité des contrats d’assurance de groupe des établissements bancaires. Ce mode de calcul a l’avantage d’être simple car votre cotisation d’assurance de prêt immobilier reste inchangée pendant toute la durée de vie de votre prêt immobilier ; toutefois, il vous engage à payer des cotisations relativement élevées, notamment durant les dernières années du prêt alors que le capital restant à rembourser est faible.

En revanche, il peut être plus avantageux si vous pensez rembourser votre prêt rapidement.