Quel est le cout de l’assurance de prêt immobilier ?

Le tarif de l’assurance de prêt immobilier est calculé sur la base d’un certain nombre de critères.

Les principaux critères de calcul du coût de l’assurance de prêt immobilier

En fonction des caractéristiques du prêt immobilier

Le coût de l’assurance de prêt immobilier est tout d’abord fonction du montant et de la durée du prêt contracté par l’emprunteur. Il va sans dire que plus le montant du prêt immobilier sera important, plus le montant des primes d’assurance sera élevé.

De même, un emprunteur paiera son assurance de prêt immobilier plus cher s’il a contracté un prêt immobilier sur une longue période.

Le choix des garanties comprises dans votre assurance de crédit immobilier peut également influer sur son coût. Selon que l’emprunteur contracte une assurance avec garanties de base (assurance décès et perte totale et irréversible d’autonomie) ou garanties facultatives (garantie perte d’emploi), le montant de votre assurance de crédit immobilier sera plus ou moins élevé.

En fonction des caractéristiques de l’assurance de prêt immobilier : assurance de groupe vs. assurance individuelle

La différence de coût entre une assurance individuelle et une assurance de groupe peut aller du simple au triple pour un même profil d’emprunteur. Par exemple, un couple de primo-accédants pourra obtenir un TAEA de 0,15 % s’il opte pour une assurance individuelle alors que dans le cas d’une assurance de groupe, le TAEA pourra atteindre 0,50 %.

Proposée par défaut par les banques aux emprunteurs, l’assurance de groupe offre une protection de base, avec une mutualisation des risques entre tous les emprunteurs. Dans certains cas, le contrat groupe peut se montrer plus avantageux. Cela dépendra en grande partie de votre mode de vie, de votre âge, de votre profession (à risque ou non) et de la durée de votre financement.

En revanche, si votre profil de risque est soit inférieur soit supérieur à la moyenne, une assurance individuelle est intéressante.

Tous les emprunteurs jeunes, sans risque de santé particulier ou lié à la pratique d’une activité sportive dangereuse, auront tout intérêt à opter pour l’assurance individuelle.

De même, les emprunteurs dont le profil présente des spécificités telles que des pathologies médicales, une profession à risque, la pratique d’un sport dangereux, sont vivement encouragés à choisir l’assurance individuelle car celle-ci sera plus adaptée à leur situation.

En fonction du profil de l’emprunteur

Âge et état de santé

• Le cout de l’assurance de prêt immobilier dépend également de l’âge et de l’état de santé de l’emprunteur. Plus un emprunteur est jeune, moins son assurance de prêt immobilier lui coûte cher.
• L’état de santé de l’emprunteur est un critère clé pour déterminer le coût de l’assurance de prêt immobilier. C’est pourquoi il est demandé aux futurs assurés de compléter un questionnaire de santé lors de la constitution de leur dossier. La convention AERAS permet aux personnes souffrant de pathologies lourdes de trouver une bonne assurance de crédit immobilier sans surprime ni exclusion. S’il s’avère qu’il présente des risques de santé élevés, l’emprunteur pourra bénéficier de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Entrée en vigueur en 2007, cette convention vise à améliorer l’accès au crédit pour les personnes présentant ou ayant présenté une maladie. Par ailleurs, les emprunteurs ayant souffert d’une pathologie cancéreuse pourront bénéficier du droit à l’oubli. Le droit à l’oubli désigne le principe de non-déclaration de son cancer par un emprunteur, lors d’une demande de prêt. Cet avenant à la convention AERAS s’applique dans deux cas de figure, d’une part pour les emprunteurs dont le cancer a été diagnostiqué avant l’âge de 21 ans et dont le traitement est terminé depuis 5 ans, d’autre part pour les emprunteurs dont le cancer a été diagnostiqué après l’âge de 21 ans et dont le traitement est terminé depuis 10 ans.

Risques professionnels et personnels

• Le coût de l’assurance de prêt immobilier sera plus ou moins élevé selon que l’emprunteur s’expose à des risques particuliers dans sa vie professionnelle. Ainsi, un emprunteur effectuant de nombreux déplacements à l’étranger dans le cadre de son travail pourrait payer plus cher son assurance de prêt immobilier qu’un emprunteur dont le travail est sédentaire. Bien entendu, le risque sera apprécié en fonction des destinations : des voyages fréquents en Belgique ne comportent pas les mêmes risques que des déplacement fréquents dans des pays lointains et parfois dangereux (zone de conflit, risque de maladie, etc.)
• Le coût de l’assurance de prêt immobilier sera plus ou moins élevé selon que vous pratiquez des activités de loisirs présentant ou non des risques. Ainsi, un assuré pratiquant un sport extrême tel que le parachutisme paiera beaucoup plus cher son assurance de prêt immobilier qu’une personne faisant de la course à pied.
• Le montant de l’assurance de crédit immobilier est plus élevé pour les fumeurs en raison des dommages du tabagisme sur la santé.

Il existe deux modes de calcul du coût de l’assurance de prêt immobilier : le capital restant dû et le capital  initial. Tandis que le montant de l’assurance de prêt immobilier varie dans le premier cas de figure, il reste invariable pendant toute la durée de l’emprunt dans le second cas de figure.

Calcul des cotisations sur la base du capital restant dû

Le montant des cotisations évolue chaque année proportionnellement au capital restant à rembourser. L’âge de l’assuré est ici également pris en compte. En d’autres termes, durant les premières années de remboursement du crédit, les cotisations iront croissantes en raison de l’âge de l’emprunteur. Toutefois, à mesure que le capital sera remboursé, les cotisations diminueront puisqu’elles porteront sur un montant moins élevé. Ce système dégressif s’avère particulièrement avantageux du point de vue du coût total de l’assurance.

Calcul des cotisations sur la base du capital emprunté

La cotisation mensuelle reste invariable jusqu’à la fin du contrat lorsqu’elle est calculée sur la base du capital emprunté. Pour déterminer le coût mensuel de l’assurance de crédit immobilier, il suffit de multiplier le montant du capital emprunté par le taux de l’assurance puis de diviser le résultat par 12 mois. Et pour connaître le coût total de l’assurance de crédit immobilier, il suffit de multiplier le coût annuel par le nombre d’années de durée du prêt.

En vertu de la loi n° 2013-672 du 26 juillet 2013 sur la séparation et la régulation de l’activité bancaire, le coût de l’assurance emprunteur doit également être indiqué en pourcentage par mois. L’indicateur en pourcentage est appelé taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) ; il permet d’évaluer le coût réel de l’assurance de crédit immobilier par rapport au coût total du prêt. Le TAEA est la différence entre le taux annuel effectif global (TAEG) avec assurance et le taux annuel effectif global hors assurance.

Le choix d’une assurance de crédit immobilier n’est pas un choix irréversible. Il vous est en effet possible d’en changer si vous considérez que le coût de votre assurance est trop élevé. Si l’emprunteur a déjà adhéré à une assurance de prêt immobilier mais qu’il souhaite en changer par la suite, cela est tout à fait possible. Ainsi, si l’emprunteur a souscrit une assurance de crédit immobilier il y a plus de 12 mois, la loi Bourquin (2017) lui permet de changer d’assurance chaque année, à la date d’anniversaire de son prêt immobilier, sous réserve qu’il propose un contrat aux garanties équivalentes.

La loi Lagarde (2010)

En vertu de cette loi, l’emprunteur n’est plus tenu d’accepter le contrat d’assurance de groupe proposé par la banque lui accordant un prêt immobilier. Sous réserve qu’il y ait équivalence des garanties, il peut en effet choisir une assurance de prêt immobilier auprès d’un autre établissement prêteur. Cette mesure appelée délégation d’assurance emprunteur visait à faire baisser les taux appliqués par les compagnies d’assurance.

La loi Hamon (2014)

La loi Hamon a été adoptée dans la lignée de la loi Lagarde pour accroître la concurrence entre les assureurs et ainsi faire diminuer le coût des assurances de crédit immobilier.

Grâce à la loi Hamon, l’emprunteur souhaitant résilier son assurance de crédit immobilier actuelle afin d’en trouver une moins chère peut le faire plus aisément et plus rapidement. Pour ce faire, il doit respecter certaines conditions. D’une part, la substitution de l’assurance doit être effectuée dans les douze mois suivant la signature de l’offre de prêt. D’autre part, le contrat de substitution doit présenter des garanties aux moins équivalentes à celles du contrat initial.

La loi Bourquin (2017)

La loi Bourquin continue d’assouplir le dispositif en permettant à l’assuré de résilié tous les ans, 2 mois avant la date d’anniversaire du contrat.

Lorsque deux personnes contractent ensemble un prêt immobilier, l’assurance de prêt immobilier liée à leur crédit est divisible et la répartition de la quotité se fait selon la capacité de remboursement respective de chaque co-emprunteur.

Ainsi, les co-emprunteurs ont la possibilité de payer l’assurance de prêt immobilier à part égale (quotité égale) si chaque co-emprunteur perçoit des revenus permettent d’assumer une part équivalente de remboursement du crédit.

La configuration suivante est également possible : l’un ou l’autre des co-emprunteurs peut prendre en charge un pourcentage supérieur à 50 % du coût de l’assurance (par exemple, 70 % pour le premier co-emprunteur et 30 % pour le second) voire 100 % du montant de la cotisation mensuelle. On parle alors de quotité inégale. La quotité doit être au moins égale à 100 % du cout de l’assurance de crédit immobilier mais elle peut atteindre les 200 % dans le cas où chaque co-emprunteur choisit d’être assuré à 100 %. Il s’agit là de la formule la plus protectrice mais également de la plus chère.