Assurance de prêt pour un investissement locatif

Parmi les différentes catégories d’emprunts bancaires dévolus à l’immobilier, certains nécessitent d’office un nombre plus important de garanties. C’est le cas notamment pour les prêts consacrés à des résidences principales ou secondaires. Les demandes de crédit pour des investissements locatifs ne revêtent pas les mêmes risques.

Toutefois, ils sont également conditionnés à la nécessité de souscrire une assurance emprunteur. Au regard de la loi, ce n’est pas obligatoire. Mais les banques ont besoin de garanties avant d’accorder un prêt, en particulier lorsque le remboursement s’étend sur de nombreuses années. Ainsi, en cas de décès ou d’incapacité de paiement (suite à une invalidité ou à une perte d’emploi), la banque continue de percevoir les remboursements du prêt, grâce à l’assurance emprunteur.

Deux catégories d’assurance emprunteur

Plusieurs solutions s’offrent à vous lors de la souscription d’une telle assurance :

– Le contrat de groupe : ce type de contrat vous est proposé  systématiquement par la banque ou l’organisme de prêt, au moment de la demande de crédit. Ces contrats reposent sur la mutualisation des risques, parfois sans distinction de garanties selon votre profil. Ils sont souvent gérés par une filiale de la banque. Le procédé est très simple, mais vous ne pouvez pas adapter les garanties ni négocier le taux applicable. Il faut également savoir que pour ces contrats, la méthode de calcul et la marge prise par l’assureur ne sont pas forcément à votre avantage. En résumé, c’est un contrat pratique mais qui reste cher et pas du tout personnalisé.

– Le contrat individuel (délégation d’assurance) : en marge des contrats de groupe, vous pouvez souscrire une assurance emprunteur auprès d’un société assureur externe. On appelle ce procédé la délégation d’assurance. Vous avez tout avantage à vous intéresser à cette alternative, car les contrats qu’ils proposent se basent intégralement sur votre profil individuel, et utilisent une méthode de calcul appliquée sur le capital résiduel. Vous pouvez envisager de faire d’importantes économies sur le coût global de l’emprunt, avec un taux bien plus attractif.

Avant de vous assurer pour un investissement locatif et de la même manière que pour un achat de résidence principale, l’assureur s’attachera à évaluer les risques en analysant un certain nombre d’informations à votre sujet. Voici les éléments qui vont constituer la base de calcul et d’établissement du contrat d’assurance emprunteur :

– Votre âge
– Votre profession
– Le montant du crédit
– La durée de remboursement
– Votre état de santé
– Vos hobbies (sports extrêmes ou dangereux)

Au niveau de l’état de santé, vous devrez remplir un questionnaire. En fonction des réponses apportées, de votre âge ou du montant à assurer vous pourrez être amenés à effectuer en plus des analyses médicales. Cet examen permettra à l’assureur d’identifier les risques potentiels à inclure dans le contrat (procédure gratuite, les frais sont intégralement à la charge de l’assureur).

Pourquoi un investissement locatif est-il moins risqué ?

C’est un fait, les banques estiment qu’un crédit immobilier lié à un investissement locatif représente moins de risques qu’un crédit pour une résidence principale. Étant donné que le bien sera utilisé en location, vous percevrez des loyers qui serviront à payer les mensualités du crédit, ce qui n’est pas le cas pour une résidence principale. Pour cette raison, la couverture de l’assurance emprunteur sera moins exigeante.

Quelles sont les garanties obligatoires exigées par la banque ?

Deux garanties sont à inclure obligatoirement dans le contrat d’assurance emprunteur d’un investissement locatif. Il s’agit de :

– La garantie décès
– La garantie PTIA (Perte totale et irréversible d’autonomie)

Il est fréquent qu’une banque ne demande pas d’ajouter d’autres garanties que celles-ci en cas d’investissement locatif. Néanmoins, il est intéressant d’analyser l’utilité d’en ajouter.

L’assurance emprunteur : un outil de protection en cas de perte de capacité financière

En plus des garanties décès et PTIA, il existe un grand nombre de garanties optionnelles qui peuvent s’avérer être intéressantes. Il est en effet parfois utile de relever le niveau de protection en ajoutant certaines garanties à votre contrat. En voici quelques exemples :

– Invalidité permanente totale (IPT)

– Invalidité Permanente Partielle (IPP)

– Incapacité temporaire totale de travail (ITT)
– Perte d’emploi

En cas de sinistre, vous pouvez ainsi actionner la garantie correspondante ; à ce moment, c’est l’assurance qui prend en charge le paiement des mensualités, ce qui garantit le remboursement du prêt à la banque. Vous êtes ainsi libérés de cette charge, de même que vos proches.

Il est courant de choisir l’assurance de groupe comme tout premier contrat d’assurance emprunteur. Mais il y a de nombreux avantages à utiliser la délégation d’assurance emprunteur. En effet, la loi Lagarde permet depuis 2010 de choisir une autre compagnie d’assurance emprunteur au moment de la signature du crédit pour investissement locatif. Deux autres lois, la loi Hamon et l’amendement Bourquin, ont complété ce dispositif respectivement en 2014 et en 2018.

Les principaux avantages en faisant appel à la délégation d’assurance sont les suivants :

– Pris en compte de votre profil pour l’évaluation des risques (pas de mutualisation)
– Marge de l’assureur plus faible
– Taux plus bas
– Calcul basé sur le capital résiduel Ou sur le capital initial en fonction de votre projet

Quand pouvez-vous souscrire un contrat individuel ?

Si vous avez accepté l’offre de votre banquier et signé un contrat d’assurance de groupe afin de ne pas perdre de temps pour la transaction de crédit, sachez qu’il est tout-à-fait possible de choisir un contrat individuel ultérieurement, et ce à plusieurs moments :

– Durant la première année de prêt (Loi Hamon) ; vous pouvez résilier n’importe quand, durant la première année du crédit (mais au plus tard 2 semaines avant la fin de la première année)

– A chaque anniversaire du prêt (amendement Bourquin / Loi Sapin 2) ; vous pouvez résilier annuellement votre contrat mais en respectant un délai de 2 mois minimum avant la date anniversaire.

En plus du délai de résiliation à respecter, vous devez impérativement inclure les mêmes garanties que celles figurant sur le contrat d’assurance de groupe. La liste exacte des garanties à souscrire figure sur une fiche standardisée d’information, un document qui vous est remis par la banque ou l’organisme de prêt. Sans équivalence de garantie, la banque peut vous refuser le nouveau contrat d’assurance emprunteur.